Svizzera rischio bolla immobiliare

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Cresce il rischio di bolla immobiliare, ma non in Svizzera

A Zurigo e Ginevra il settore residenziale sarebbe solo «moderatamente sopravvalutato»

BERNA – I principali mercati residenziali urbani delle economie sviluppate sono sopravvalutati ed è in aumento il rischio di bolla immobiliare rispetto al 2020. A Zurigo e Ginevra il settore è comunque solo «moderatamente sopravvalutato», secondo il rapporto annuale UBS Global Real Estate Bubble Index.

Dal 2020 i prezzi degli appartamenti sono diminuiti del 10% a Ginevra, mentre sono aumentati in egual misura a Zurigo. Sulle rive del Lemano, tuttavia, i prezzi sembrano aver toccato il minimo e negli ultimi trimestri le valutazioni tendono al rialzo. Sulla Limmat, i prezzi reali sono cresciuti del 2% nell’ultimo anno, un ritmo leggermente più sostenuto rispetto alla media nazionale, si legge in un comunicato odierno.

In Svizzera non c’è rischio di bolla: «Le condizioni di finanziamento favorevoli contribuiscono a mantenere vivace la domanda di proprietà di abitazioni. Il costo di un appartamento di 60 metri quadrati a Zurigo equivale al reddito percepito in sei anni da un lavoratore specializzato nel ramo dei servizi, un livello relativamente basso se paragonato a quello di molte altre città del mondo», spiega Matthias Holzhey, Head Swiss Real Estate Investment di UBS Wealth Management, citato nella nota.

Inoltre, i costi di finanziamento effettivi sono pari ad appena il 10% del reddito medio annuale di un lavoratore specializzato nel terziario. Per il momento, comunque, le norme del mercato ipotecario e l’aumento della percentuale di abitazioni sfitte limitano il potenziale di rialzo dei prezzi.

Il rischio di bolla cresce in Europa

A livello mondiale Toronto, una «new entry nella classifica», è la città più a rischio di bolla immobiliare, seguita da Stoccolma, Monaco di Baviera, Vancouver, Sydney, Londra, Hong Kong e Amsterdam.

Negli ultimi quattro trimestri l’UBS Global Real Estate Bubble Index è salito in tutte le città europee oggetto dello studio. Forti incrementi sono stati registrati a Parigi, Amsterdam, Francoforte e Monaco di Baviera. Tutte le città che figurano nello studio, tranne Milano, sono quantomeno sopravvalutate. Londra si conferma a rischio bolla, anche se in misura minore dopo il referendum sulla Brexit.

«Il miglioramento della situazione economica generale, in parte accompagnato dalla solida crescita dei redditi nelle principali città, si è unito a costi di finanziamento eccessivamente bassi, dando luogo a una vigorosa domanda di alloggi negli agglomerati urbani», afferma Claudio Saputelli, Head of Global Real Estate, citato nella nota.

Dato che nelle città più interessanti l’offerta è sempre soggetta a limitazioni, si è assistito a un’impennata dei prezzi. Il binomio tra costi di finanziamento bassi e aspettative rialziste ha spinto le valutazioni alle stelle, aumentando il pericolo di bolle.

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Mercato immobiliare Rischio di una bolla immobiliare in Svizzera

Le abitazioni stanno diventando sempre più care in Svizzera

Alcuni studi hanno constatato segnali di una possibile bolla immobiliare in diverse regioni della Svizzera. Questa diagnosi non è condivisa da tutti; tuttavia, le autorità chiedono prudenza alle banche, perché tendono a concedere prestiti troppo generosamente

UBS ha annunciato che il rischio di surriscaldamento, già osservato nel terzo trimestre del 2020, nel quarto è ulteriormente aumentato. “L’indice si situa nettamente nella zona a rischio e conferma l’aggravarsi di disequilibri sul mercato immobiliare”, ha sottolineato la banca. Anche un rapporto realizzato dal sito comparis.ch e dal Politecnico federale di Zurigo lancia l’allarme: “undici distretti stanno chiaramente andando nella direzione di una bolla immobiliare”, si legge nel documento.

A rischio sono i grandi centri di Ginevra e Zurigo, le loro regioni periferiche e alcune località turistiche molto apprezzate. “C’è un netto rallentamento dall’estate scorsa”, sostiene François Hiltbrand, della società ginevrina Analisi & sviluppi immobiliari. “Osserviamo un calo delle transazioni, per dei prezzi che rimangono elevati. Ciò dimostra che ci troviamo in una bolla”, sostiene.

Mercato immobiliare La bolla dietro l’angolo

I prezzi immobiliari in Svizzera sono alle stelle. Ma questo non frena gli acquirenti, che approfittano di tassi ipotecari ai minimi storici. In .

Questo contenuto è stato pubblicato il 11 febbraio 2020 17.30 11 febbraio 2020 – 17:30

Esplosione dei prezzi

I prezzi dell’immobiliare sono alle stelle. Su scala nazionale, gli esperti stimano che il mercato si sia apprezzato del 30% circa negli ultimi dieci anni. Nei grandi centri, questo aumento è ancora più forte. Ginevra detiene il record: secondo lo studio Wüest & Partner, che valuta ed analizza il mercato immobiliare, l’aumento è stato del 136% circa.

E il fenomeno continua. “Nel quarto trimestre del 2020 i prezzi degli alloggi sono aumentati dell’1,2% rispetto al trimestre precedente”, si legge nello studio UBS.

Questo aumento non ha provocato un rallentamento della costruzione, stimolata da tassi ipotecari molto bassi. Dal momento che il costo di un prestito è particolarmente basso, l’accesso alla proprietà diventa possibile per un numero più alto di persone, malgrado i prezzi.

Un bolla si verifica quando i prezzi dell’immobiliare aumentano in modo sproporzionato, in modo molto più marcato rispetto ad altri indicatori economici, come i salari. Le costruzioni finiscono via via per essere sopravvalutate rispetto al mercato reale. Ad un certo punto, questo scarto diventa insopportabile e la bolla scoppia, provocando una forte caduta dei prezzi. Dunque, con il livello dei prezzi raggiunto in Svizzera, l’ipotesi di una bolla s’impone.

Ma le opinioni non fanno l’unanimità. Per il direttore della Banca Migros Harald Nedwed, le voci di una possibile bolla sono “pura fantasia”, stando a quanto dichiarato in un’intervista rilasciata al Tages Anzeiger. Dello stesso ottimismo è anche l’Associazione Svizzera dei Banchieri (ASB): “anche se non si può negare che in alcune zone c’è una tendenza al surriscaldamento, non c’è da aspettarsi una bolla immobiliare generalizzata”.

Queste divergenze d’opinione si spiegano con il fatto che una bolla non è facilmente identificabile. “La difficoltà, è che constatiamo un forte aumento dei prezzi, ma è un fenomeno spiegabile con diversi fattori, fra cui una domanda sostenuta dovuta all’aumento della popolazione, la stabilità o l’aumento delle entrate delle famiglie e una certa penuria di alloggi. Non possiamo parlare automaticamente di bolla non appena i prezzi salgono”, spiega Philippe Thalmann, professore al Politecnico federale di Losanna e specialista dell’economia dell’abitazione.

“Finché c’è chi è disposto ad acquistare a questi prezzi, vuol dire che c’è una domanda”, continua. “Non possiamo parlare di prezzi irrealistici. Ma questi sono possibili solo quando i tassi d’interesse sono molto bassi, la domanda forte e l’economia stabile”.

Condizioni di prestito

Una banca accetta generalmente di finanziare l’acquisto della residenza principale solo all’80%. Il restante 20% (fondi propri) dev’essere fornito dal cliente.

Fino al primo luglio scorso, questi fondi propri potevano venire da un pensionamento anticipato della cassa di previdenza professionale. Ma da questa data, minimo il 10% dei fondi propri deve provenire da un’altra fonte (risparmi, capitale di vecchiaia privato, prestito dalla famiglia).

Questa regola del 20% non è intangibile. La banca può rinunciare a questa entrata se il cliente offre delle garanzie molto buone. In caso contrario, può anche chiedere un apporto superiore se il bene immobiliare è chiaramente sopravvalutato o se il prestito presenta un rischio importante.

La banca calcola anche i costi del prestito. Si basa su un tasso d’interesse di riferimento di 5% (media su più anni), su un ammortamento del debito dell’1% all’anno e su costi di manutenzione annui dell’1% del valore dell’abitazione. Il prestito sarà concesso solo se questi costi non rappresentano più del 33% delle entrate annue lorde dell’acquirente.

Ecco un caso concreto: immaginiamo l’acquisto di un bene immobiliare di un valore di 800’000 franchi. L’acquirente dovrà fornire 160’000 franchi di fondi propri ed ottenere un prestito di 640’000 franchi. I suoi costi annui saranno di 32’000 franchi (interessi) + 6400 franchi (ammortamento) + 8000 franchi (manutenzione) = 46’400 franchi. Con i tassi d’interesse attuali, estremamente bassi (circa il 2% su dieci anni), la fattura scende a 27’000 franchi, o ancora meno per una durata più corta o un tasso variabile basato sul Libor, il che rende a volte un acquisto più vantaggioso di un affitto.

Fine della finestrella

L’aumento dei prezzi e l’indebitamento crescente delle famiglie hanno tuttavia spinto l’Autorità di sorveglianza dei mercati finanziari (FINMA), il Dipartimento federale delle finanze (DFF) e la Banca Nazionale Svizzera ad incitare le banche alla prudenza nella concessione di prestiti.

L’ASB ha quindi reso più severe le direttive interne per i finanziamenti ipotecari. Nel giugno 2020, proponeva due nuove esigenze: l’apporto del 10% di fondi propri non proveniente dalla previdenza professionale e un ammortamento di un terzo del debito nel corso dei primi vent’anni. Queste proposte, accettate dalla FINMA e dal governo, sono entrate in vigore il primo luglio.

Queste misure vanno ad aggiungersi ad altre, introdotte durante la crisi immobiliare della fine degli anni ’90. È da allora che i compratori devono, in linea di principio, investire il 20% dei fondi propri per un acquisto immobiliare. L’ASB saluta il fatto che il governo abbia accettato queste “misure complementari moderate” nel contesto di un’autoregolamentazione che “ha dimostrato la sua efficacia”.

Quest’autoregolamentazione ha però i suoi limiti, perché le banche hanno la possibilità di applicare delle eccezioni al loro regolamento interno. Queste eccezioni possono essere la rinuncia all’investimento del 20% dei fondi propri, la prese in conto di un tasso d’interesse di riferimento troppo basso per il calcolo dei costi o ancora un tasso d’ammortamento inferiore.

“Abbiamo constatato sempre di più queste eccezioni”, dichiara il portavoce della FINMA Tobias Lux. “Sono permesse, ma se diventano troppo frequenti, vogliamo conoscerne i motivi e soprattutto sapere in che modo i rischi sono presi in conto. Stiamo osservando la situazione da vicino. In caso di necessità, possiamo intervenire presso una banca per fare in modo che aumenti i suoi fondi propri, allo scopo di meglio coprire i rischi”, spiega.

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Pericolo bolla immobiliare

Le zone maggiormente toccate dal fenomeno, dicono gli esperti UBS: arco lemanico, Zurigo e Lucerna

Ultima modifica: 04 agosto 2020 17:24

Il rischio di una bolla immobiliare, nel secondo trimestre del 2020, è cresciuto in tutta la Svizzera. Lo rileva l’UBS che precisa che le regioni maggiormente toccate sono quella dell’arco lemanico, di Zurigo e Lucerna, Zugo, dell’Engadina e della Svizzera centrale. I prezzi degli immobili residenziali e delle ipoteche hanno registrato una crescita eccezionale rispetto alla debolezza della congiuntura. Locarnese e Luganese, non a rischio, rimangono comunque sotto stretta osservazione.

Tra aprile e giugno, lo “UBS Swiss Real Estate Bubble Index” si è attestato a 1,37 punti, in progressione di 0,1 punti rispetto ai tre mesi precedenti. Si tratta del maggiore incremento dal quarto trimestre 2020. Un’inversione di tendenza per quanto riguarda il mercato immobiliare residenziale non è per domani, ma gli specialisti di UBS si attendono un calo dei prezzi in questo settore nel secondo semestre.

Il volume delle ipoteche per le famiglie è salito in un anno del 3,5%, mentre il settore immobiliare residenziale ha registrato un incremento dei prezzi pari al 2%. I prezzi degli affitti sono rimasti globalmente stabili. Per le nuove costruzioni vi è stata addirittura una flessione del 3% rispetto all’anno passato.

Red.MM/ATS/Swing

Per saperne di più, il rapporto completo cliccando qui

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